2017年全州房地产运行情况分析

　　2017年，受州内开发热点减少、新开工项目拉动力不足等因素的影响，全州房地产投资增速大幅下降，全年均处于低位运行状态。但随着全州居民收入的稳步增长，居民居住观念的逐步改变，商品房成为更多居民的住房选择，全年全州商品房销售实现了快速增长。

　　一、房地产运行的基本情况

　　（一）房地产开发投资大幅下降。1-12月，全州房地产开发投资44亿元，下降18.7%，增速比1-11月回升16.3个百分点，比去年同期下降22.5个百分点,比全州固定资投资增速低30.7个百分点。其中住宅投资30.2亿元，下降12.8%；商业营业用房投资10.3亿元，下降20.3%。分县市来看，全州共5个县市房地产实现增长，增速居前三位的县市为花垣县、永顺县、泸溪县，分别为231%、98.2%、89.4%；增速下降的三个县市为古丈县、凤凰县、吉首市，分别下降88.2%、53.6%、46.9%。

　　（二）商品房开发面积小幅增长。1-12月，全州商品房施工面积796.9万平方米，增长4.6%。其中本年新开工面积170.6平方米，增长2.6%；住宅施工面积621.4万平方米，增长4.8%，其中本年新开工面积125.2万平方米，增长15.6%；商业营业用房施工面积112.3万平方米，同比增长12.4%，其中本年新开工面积37.9万平方米，下降5.8%。

　　（三）商品房销售面积、销售额快速增长。1-12月，全州商品房销售面积144.1万平方米，增长11.8%，增速较1-11月回落4.1个百分点。其中住宅销售面积121.3万平方米，增长2.6%；商业营业用房销售面积20.9万平方米，增长111.4%。商品房销售额56.1亿元，增长29.9%，增速较1-11月回落9.2个百分点。其中住宅销售额40.3亿元，增长15%，住宅销售均价3322元/平方米，增长357元/平方米，均价增长12.1%，增速较去年同期回落1.9个百分点；商业营业用房销售额15.1亿元，增长95.1%。

　　二、存在的问题

　　（一）全州房地产开发规模扩张放缓趋势有所改善,但投资增长仍然乏力。随着全州城镇化逐步推进，围绕各县市核心区域开发项目陆续开工建设，一大批重大开发项目在60州庆前先后建成，全州房地产开发规模逐步扩大，有力推动了全州房地产开发市场的快速发展。从今年全年来看，全州商品房施工面积从9月后实现增长，9月后新入库项目12个，同比增加2个，商品房施工面积50.4万平方米，增长54.1%，拉动全州商品房施工面积增长2.3个百分点，减缓了全州商品房施工面积的下滑趋势，是全州房地产开发新的增长动力。但随着居民住房刚需下降和国家调控房地产政策力度加大，以及房地产市场自身消化周期等诸多要素影响，几个开发市场活跃县市的投资增速先后下降，其中吉首市下降46.9%，凤凰县下降53.5%，全州房地产开发增长难度加大。

　　（二）项目建设超计划投资、建设周期过长的问题仍突出。受项目基建地质环境、物价因素、施工标准等诸多因数的影响，州内部分房地产开发项目存在建设周期过长、超计划投资的情况，既增加了企业投资成本，又延长了资金回笼周期，加大了企业运营难度。1-12月，全州入库项目共132个，其中累计完成投资超计划投资的项目共46个，占全部项目的34.8%,这部分项目共超出计划投资21.7亿元，平均每个项目超计划投资4700万元以上，超出部分占原计划投资的21.8%，平均建设周期为52个月以上，截止今年12月，仍有23个项目未竣工。

　　（三）房地产开发投资区域分化仍较突出。吉首市作为州府所在地，凤凰县作为全州的旅游名片，拥有区域、交通、资金、教育、市场需求等多方面的优势，近年来，这两个县市的房地产开发得到长足发展。2010年至今，吉首市、凤凰县分别完成房地产开发投资201.7亿元、32.54亿元，占全州房地产开发投资分别为67.6%、10.8%，完成投资占比接近全州总量的80%，远远高于其余六个县市的总量之和。但由于开发热点和有效购买力的相对减少，2017年，吉首市、凤凰县开发投资大幅下降，分别下降46.9%、53.5%，直接导致全州房地产投资大幅下降。

　　三、有关建议

　　党的十九大报告中提出的“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”这不仅是今后房地产调控和改革的政策导向，更是重大的民生承诺，同时也为房地产平稳健康发展指明方向。要充分利用新型城镇化推进的政策机遇，从供给与需求两端发力，短期与长期政策相结合，市场主导与政府引导配合，建立健全长效机制促进全州房地产开发市场稳定健康发展。

　　（一）围绕调控目标制定长效机制。科学规划，统筹发展，围绕调控目标，正确处理好政府与市场的关系，做好政府引导，相关部门着力从金融、土地、财税、法律、投资政策等方面出台有关政策及实施细则，实行差别化调控政策，真正实现满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。迈开市场的腿，让市场在房地产开发投资中起决定性作用，鼓励多主体参与到建设中，形成高端有品质、中端有供给、低端有保障的多层次产品供给体系，以满足不同层次需要。

　　（二）围绕发展差距分类精准施策。各县市要充分考虑各地差异化因素，在土地供给、项目储备、产业调整方面精准施策，确保房地产开发规模、速度与城市增长规模、居民收入和人口增长相适应，充分发掘刚性需求和改善性需求，就发展机遇、发展规模、实现路径、政策支持、项目储备等做好规划和安排。

　　（三）围绕项目建设强化跟踪服务。相关主管部门加强对在建项目的跟踪服务工作，加大对市场前景好、项目品质优、民生功能全的在建项目的支持力度，及时发现项目推进中遇到的土地征拆、水电供给等问题，积极统筹协调解决，确保项目顺利竣工交付。同时，要关注由于各种因素导致的建设进度放缓、甚至是有停建风险的项目，整合资源推动项目顺利实施，避免由于房开企业违约带来的社会隐患。

　　（四）围绕资金保障优化金融服务。积极拓宽融资渠道，多渠道、多举措、多方式解决房开企业融资难的问题。充分发挥各级金融机构的金融职能，积极开发适应房地产企业的金融品种，保证在建项目的资金投入，防范资金断裂风险，做好项目风险评估，鼓励、引导社会资金投入优质项目建设。同时要引导房地产开发企业提升风险防范能力，拓展融资能力，减少对银行贷款的绝对依赖性。