市场行情转好 后期仍然谨慎——1-9月湘西州房地产市场情况综述

　　今年以来，随着央行“降准、降息”、“3.30新政”等利好政策出台，市场预期向好，需求得到一定程度释放，楼市库存压力有所缓解，开发商信心得到提振，激发了一批刚性需求者的购房热情，我州房地产市场掀起一波小高潮。商品房交易活跃，商品房成交量大幅上升，房地产开发企业资金压力有所缓解。但后期房地产开发投资增速逐步放缓，房屋新开工面积增速回落明显、竣工房屋面积同比快速下降，待售面积仍居高位，房地产市场回暖前景及可持续性尚需进一步观察。

　　一、前三季度湘西州房地产开发投资市场总体运行情况

　　今年三季度，我州房地产开发投资计划达到230.4亿元，比去年同期增长31.5%，完成房地产开发投资37.4亿元，同比增长23.5%，本年新开工面积140.8万平方米，同比增长4.7%，湘西州房地产开发投资规模明显扩大，完成投资增长速度明显加快。房地产企业到位开发投资资金60.3亿元，同比增长40.5%，对房地产市场的快速发展提供了强有力的支撑；本年购置土地19万平方米，同比增长52%，累计待开发面积63.1万平方米，同比增长2.2倍，房地产市场持续发展潜力储备充足；实现商品房销售面积82.6万平方米，同比增长28.5%，实现销售收入25亿元，同比增长39..1%，房地产销售市场实现量价齐升，提振了房地产市场加速发展的信心。

　　二、前三季度湘西州房地产开发投资市场运行特点

　　1.房地产开发投资完成额快速增长

　　1-9月，湘西州完成房地产开发投资37.4亿元，同比增长23.5%，从完成的房地产开发投资构成来看，建筑工程完成投资29.3亿元，增长43.5%，安装工程完成投资2.8亿元，同比增长36.7%。设备工器具购置完成投资0.4亿元，同比下降75.3%，其他费用完成投资4.9亿元，同比下降20.6%。建筑工程、安装工程完成投资占全部房地产开发投资完成额的85.8%，表明目前我州房地产市场建设形势较好，而设备工器具购置费用暂时的下降将随着房屋的竣工落成逐步回升，成为房地产市场下一步持续增长的内生动力。

　　从房地产开发投资的工程用途来看，住宅投资完成26.1亿元，同比增长12.7%，占全部房地产投资额的69.9%，是绝对的主流。商业营业用房投资完成8.1亿元，同比增长75.7%，其他投资完成2.9亿元，同比增长35.1%，这两项投资总量仅次于住宅开发投资，是促进房地产开发投资快速增长的增长点。办公楼投资完成0.2亿元，同比下降34%，是顺应国家管控政策的必然结果。

　　2.政策利好房地产市场，商品房销售量价齐升。

　　随着利好房地产发展政策出台，市场预期向好，需求得到一定程度释放，楼市库存压力有所缓解。1-9月湘西州实现商品房销售收入25亿元，同比增长39.1%，商品房销售面积82.6万平方米，同比增长28.5%，呈现出量价齐升的良好局面。在商品房销售面积中有92.9%来自于住宅，是当前房产市场需求的绝对主力。在住宅中有76.8%来自于面积在90-144平方米之间的房型，有18.6%来自于面积在144平方米以上房型，是当前住宅房产市场的销售生力军，反映出刚性需求和改善型需求是推动湘西州住宅房产市场发展的根本。由于不能收集到商品房销售的具体单价，但从商品房销售面积和销售额增幅差仍可看出目前价格变动的趋势。从商品房销售整体情况看，商品房销售收入增幅比商品房销售面积增幅高10.6个百分点，可以确定销售单价高于上年。具体比较，住宅销售收入增幅比销售面积增幅高1.3个百分点，价格波动较小，商业营业用房销售收入增幅比销售面积增幅高60.5个百分点，价格涨幅较大，是当前商品房整体价格上扬的主要原因。同时，通过比较不同户型住宅销售情况发现，90平方米以下户型销售收入增幅比商品房销售面积增幅高13.9个百分点，价格上涨明显，90-144之间户型销售收入增幅比商品房销售面积增幅高5个百分点，价格相对稳定，144以上户型销售收入增幅比商品房销售面积增幅低22.2个百分点，价格下降幅度较大。

　　3.房地产开发投资资金到位情况良好，施工面积稳步增长。

　　由于商品房销售形势向好，资金回笼速度加快，加之国家在资金面放宽政策的实施，湘西州房地产开发企业的资金到位情况明显好于往年。1-9月房地产开发企业共筹措开发资金60.3亿元，同比增长40.5%，为房地产开发投资增长提供了强劲支撑。其中上年结余资金15.4亿元，同比增长1.3倍，本年筹集资金44.9亿元，同比增长24.3%。在本年筹集的资金中，有15.3%的资金来自银行贷款，增长73.7，有23.9%的资金是企业自筹，下降9.7%，其他资金来源占比最大，达到60.8%，同比增长60.7%，主要是得益于定金及预收款和个人按揭贷款的快速增长。1-9月湘西州房屋施工面积达70万平方米，同比增长12.1%，其中本年新开工面积14.1万平方米，同比增长4.7%。

　　4.土地购置面积大幅增长，房地产开发市场发展潜力大。

　　土地是房地产开发企业持续发展、壮大发展的基础，因此拥有足够可供开发土地的储备是房地产开发企业不断发展的潜力之一。1-9月湘西州房地产开发企业拥有待开发土地面积63.1万平方米，同比增长2.2倍，当年新增土地购置面积1.9万平方米，同比增长52%，本年土地成交价款2.9亿元，同比下降1.1%，为湘西州房地产市场持续健康发展奠定了良好的基础。

　　三、当前湘西州房地产开发投资市场存在的问题

　　1.商品房竣工速度迟缓，竣工房屋面积持续下降。

　　1-9月，湘西州竣工商品房面积19.8万平方米，比上年下降46.4%，住宅、商业营业用房等均竣工面积均呈下降走势，与施工面积增长12.1%相比形成较大落差。整体来看，商品房竣工面积呈逐月走低，降幅加剧趋势。商品房竣工面积的大幅下降，将对今后房地产开发投资企业商品房销售、资金回笼、后续开发投资计划的实施产生不利的影响。

　　2.商品房去库存化速度缓慢，企业库存压力依然较大。

　　1-9月，湘西州商品房待售面积存量为51.3万平方米，同比增长10.1%。其中住宅待售面积25.5万平方米，同比增长5%，商业营业用房待售面积19.8万平方米，同比增长23%。从不同年限存量房变化情况来看，本年新增的待售面积增长较快，增速达到25%，1-3年、3年以上待售面积出现小幅下降。尽管房地产开发企业加大了存量房去化促销的力度，但随着新盘开售，供给的增加，待售面积又将逐步增多，企业去库存压力依然很大，这一点商业地产表现的尤为突出。如果按照今年1-9月住宅现房销售月平均水平情况估算，全部商品住宅待售面积需消化库存的时间为50个月左右，而商业营业用房的去库存过程将更为漫长。

　　3.商品房销售逐月回落，房地产开发投资仍然谨慎。

　　因国家利好房地产政策的出台，湘西州房地产市场出现了一波上扬的行情，市场量价齐升。但随着国内经济下行压力的加大，以及人们对收入增长预期的不明等因素的影响，商品房热销的场面开始逐渐降温。从1-9月住宅销售环比变化情况来看，9月份环比增速最低，为6.6%，比增速最高的2月下降了112.4个百分点，反映人们对房产市场的热情在逐渐消退。1-9月房地产投资完成额环比增速也处于反复下探趋势，房屋竣工面积环比增速低速运行，与房地产开发投资企业良好的资金到位情况以及高速增长的土地储备情况相悖，反映房地产开发投资企业对后期市场发展持谨慎态度。