湘西州房地产开发增长乏力的思考与建议

　 　一、房地产运行的基本情况

　　1-11月，全州房地产企业累计完成投资49.8亿元，同比增长7.3%，较上月下降1.8个百分点,增速比全社会固定资投资低4.2个百分点；房地产销售面积117万平方米，同比下降10.8%，房屋销售额38.9亿元，同比增长1.5%。

　　 二、房地产开发投资运行存在的问题

　　（一）全州房地产开工项目减少，计划总投资下降，房地产开发投资后劲不足

　　1-11月，全州房地产入库项目118个，其中在建项目88个，同比分别下降5.6%、12.9%。项目计划总投资208.9亿元，同比下降0.5%，后续投资空间萎缩。

　　（二）新开工项目、亿元新开工项目个数和完成投资均减少，房地产开发投资活力下降

　　1-11月，全州房地产新开工项目26个，同比下降7.1%；其中亿元新开工项目10个，同比下降9%。新开工项目完成投资21.4亿元，同比下降10.5%，占全部房地产投资的43%，占比下降8个百分点；亿元新开工项目完成投资14.2亿元，占全部房地产投资的28.5%，占比下降12.1个百分点。

　　（三）商品房新开工面积下降明显

　　1-11月，全州商品房施工面积757.1万平方米，同比增长5.5%。其中本年新开工面积147.7万平方米，同比下降10.8%；新开工住宅施工面积94.23万平方米，同比下降29.1%。商业营业用房施工面积98.8万平方米，同比增长27.1%，其中本年新开工面积36.5万平方米，同比增长77.3%。

　　（四）县（市）房地产开发发展不均衡，投资和销售不协调

　　今年6月，随着古丈县湘西天润置业有限公司的天润和园项目的开发和统计入库，全州8县市均实现了房地产开发的数据上报。1-11月，全州除龙山县以外的7县市房开投资均实现增长，增速最快的永顺县为419.4%，增速最低吉首市为0.1%，龙山县下降58%。商品房销售面积正增长的有永顺县、保靖县和龙山县，增速分别为93.2%、86.9%和7.2%，其余的均是负增长，增速最低泸溪县下降70.6%，各县市间的房地产投资和销售呈现出不均衡、起伏大、发展不协调等现象。

　　（五）居民住房刚性需求下降，商品房销售急转直下

　　1-11月，全州商品房销售面积117万平方米，同比下降10.8%，增速较上个月下降0.4个百分点；商品房销售额38.9亿元，同比增长1.5%，增速比上个月下降0.6个百分点。2015年10月，为解决新州政府搬迁后相关单位公务人员配套住房问题，溶江小区一、二、三期楼盘进行集中签售，当月共销售19.8万平方米，大幅抬高销售基数，也大幅减少了州内居民的住房刚性需求，从而导致今年10月后全州商品房销售情况急转直下。

　　三、对策建议

　　（一）抢抓发展机遇，狠抓项目建设

　　利用城镇化、工业化加快发展机遇，根据全州经济发展所处阶段，促进房地产业平稳健康发展。加大项目推进力度，关注重点项目的建设规模、周期、结构、质量。主管部门继续做好对全州房地产开发项目的管理、监测、储备等工作，及时解决项目建设中存在的突出问题，着力推动项目进度。

　　（二）均衡发展要素，做好科学规划

　　根据各地实际情况实现差异化发展，各县市需充分考虑经济发展水平、人口数量、可支配收入、销售市场、库存数量等因素，科学规划，统筹发展，合理控制各地房地产开发规模、节奏。经过十多年的发展，全州的房地产市场日趋健全和完善，但缺少特色鲜明、魅力无穷、影响广远的精品建筑。建议在规划运筹上以建设国内外知名生态文化公园这一总战略、总愿景为指导，以打造全域旅游为纽带，以长远的文化战略眼光和铸造精品工程的意识，让商品房开发建设中增添由外延式扩张向内涵式发展的质量转型升级概念，提高建筑的品质和文化底蕴。

　　（三）政策措施得当，化存量见实效

　　贯彻落实房地产去库存工作，结合全州经济发展实际情况，从减少交易税费、放宽购房条件、扩大购买群体、用活公积金贷款等方面，出台更加符合州情、县情的针对性措施，分类指导，充分发掘刚性需求及改善性住房的消费潜力，逐步消化现有存量。

　　（四）加强沟通协调，拓宽融资渠道

　　狠抓资金保障，加强政府、银行、企业间的沟通协调，进一步拓宽市场融资渠道，组合运用多种金融工具，多渠道、多举措保证在建项目的资金投入，防范资金断裂风险，做好项目风险评估。鼓励、引导社会资金投入具有竞争力、资金回报率高的优质项目建设。